2025년 현재 부동산 시장은 금리, 정책 변화, 전세사기 위험 등 다양한 변수로 인해 예비 세입자와 매수자가 신중한 판단을 요구받고 있습니다. 특히 전세나 매매 계약 시 확인을 소홀히 하면 큰 손해를 입을 수 있기 때문에, 사전에 철저한 준비가 필수입니다. 이번 글에서는 전세·매매 계약 시 놓치면 안 되는 부동산 확인사항을 항목별로 정리해드리며, 실제 계약 체결 시 참고하실 수 있는 실용적인 정보를 제공하겠습니다.
1. 전세 계약 시 필수 확인사항
전세 계약을 체결할 때는 안전한 보증금 회수를 최우선으로 고려해야 합니다. 최근 국토교통부 자료에 따르면 2024년 기준 전세사기 피해 건수는 2만 건을 넘었고, 2025년 들어서도 여전히 증가 추세입니다. 따라서 보증금이 안전하게 보호되는지를 확인하는 것이 매우 중요합니다.
보증금 보호를 위한 핵심 체크리스트
- 등기부등본 확인: 집주인 명의와 권리관계, 근저당 설정 여부 확인
- 전입신고 및 확정일자: 보증금 반환 우선순위 확보
- 건축물대장 확인: 불법건축물 여부 점검
- 임대인의 세금 체납 여부: 국세 체납 시 압류 위험 존재
- 전세보증금 반환보증 가입: HUG 또는 SGI 보증보험 활용
2. 매매 계약 전 반드시 확인해야 할 사항
매매 계약은 금액이 크기 때문에 작은 실수도 큰 손실로 이어질 수 있습니다. 2025년 1분기 기준 수도권 평균 아파트 매매가는 6억 원을 상회하고 있으며, 계약 전 충분한 확인을 하지 않으면 하자 있는 물건을 떠안을 수도 있습니다.
매매 시 필수 확인 체크리스트
- 실소유자 여부 확인: 대리인 계약 시 위임장 및 인감 필수
- 권리관계 확인: 저당권, 가압류 등 확인
- 하자 유무 확인: 누수, 곰팡이, 구조물 파손 여부 직접 확인
- 용도지역 및 재건축 계획: 중장기 자산가치 파악
- 계약금 입금 계좌 확인: 사기 방지를 위해 등본상 소유자 명의 계좌 사용
3. 부동산 서류 열람 시 주의할 점
많은 사람들이 계약 전 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획 확인원 등을 열람하지만, 해당 서류의 내용을 정확히 해석하지 못해 피해를 입는 경우가 많습니다. 부동산 거래는 관련 서류를 정확히 파악하고 이해하는 것이 핵심입니다.
서류 열람 시 반드시 체크해야 할 항목
- 등기부등본: 소유권, 근저당, 압류, 임차권 설정 여부 확인
- 건축물대장: 용도, 층수, 연면적, 불법 증축 여부 등
- 토지이용계획확인원: 개발제한구역, 상수도보호구역 포함 여부
- 지적도 및 토지대장: 지목, 면적, 인접 도로 여부 등
4. 중개업소 이용 시 확인해야 할 사항
공인중개사 사무소를 통한 계약은 일반적으로 더 안전하다고 여겨지지만, 일부 불법 중개나 무자격자의 활동도 있어 주의가 필요합니다. 국토교통부에 등록된 정식 중개업소인지 확인하는 것이 기본입니다.
신뢰할 수 있는 중개업소 선택 기준
- 중개사 등록번호 확인: 공인중개사협회 사이트에서 검색 가능
- 중개사무소 보험 가입 여부 확인: 분쟁 발생 시 보상 여부 확인
- 수수료 기준 준수 여부: 2025년 기준 매매 0.4~0.9%, 전세 0.3~0.8%
- 허위 매물 여부 확인: 최근 허위 매물 신고 증가 추세
5. 계약서 작성 시 빠뜨리기 쉬운 조항
계약서 내용은 단 한 줄의 문구로도 법적 분쟁이 발생할 수 있기 때문에, 모든 조항을 꼼꼼히 읽고 이해한 후 서명해야 합니다. 특히 특약사항은 반드시 명확하고 구체적으로 작성되어야 하며, 구두 합의는 절대 금물입니다.
계약서 작성 시 핵심 확인 포인트
- 특약사항 명시: 입주일, 잔금일, 하자 보수 책임 등
- 계약금, 중도금, 잔금 명시 및 지급일 확정
- 대리인 계약 시 위임장 첨부
- 임대차 계약 시 전입 가능일 및 점유일 일치 확인
- 서명 또는 날인 누락 여부 점검
결론
전세·매매 계약은 단순한 서류 작업이 아닌, 인생의 중요한 결정 중 하나입니다. 계약서 한 장이 수천만 원의 손해를 막아줄 수도, 반대로 불이익을 초래할 수도 있습니다. 2025년 현재 부동산 사기 유형은 점점 정교해지고 있으며, 법적 보호를 받기 위해선 스스로 꼼꼼한 준비가 필요합니다. 위에 소개한 확인사항을 체크리스트로 활용하여 안전하고 후회 없는 거래가 되시길 바랍니다.